20万一套房！南京版的鹤岗出现了

随着城市化的发展，每年我们都要见证南京几个新兴板块的崛起，从曾经的河西、南站到近几年的江北核心区、燕子矶，从卖不出去到抢不到，这样的事情在南京楼市时有发生。

依靠这个理念，南京在过去几年火速推出众多新城，远的、近的、有规划的、没有规划的，套上个“新城”都能圈一波买房人。

但现在，裸泳的新城们逐渐没有了遮羞布，都市圈、禄口、江宁滨江、横溪等等都遇到了困境，就在今天，我发现在南京以东的栖霞区——龙潭新城，竟然已经有房子总价20万就能买到......

20万一套房！南京版的鹤岗出现了？

起拍总价20.8万，市场总价26万！

刚刚，我在阿里拍卖上发现一套建面约43.32㎡的住宅，总价竟然只要20多万，值得一提的是，这还是二拍，也就意味着这套房子首轮惨遭流拍，20多万都没人买！

从房源信息中我发现，这套房源位于龙潭新城禧乐苑小区，目前小区二手房均价约8735元/㎡，挂牌价格经过去年一波涨幅后重回低谷。

目前小区大多房源总价在50-70万不等，甚至不少都是精装房源，价格非常低。作为前两年新房房价突破2万/㎡的潜力新城，如今二手房竟遇此困境实在令人唏嘘。

在龙潭新城核心区的二手房同样如此，江畔人家、龙岸花园等二手房均价基本都在1万/㎡，总价基本不超过100万。

聚焦到新房市场同样如此，创源龙樾自2017年正式上市后，以毛坯1.5万/㎡的价格开启了龙潭的商品房时代，此后多个大牌房企进驻，房价一度冲上2万/㎡。如今已经过去了5年时间，创源龙樾的整体去化只有43.8％，一半都没到。

荣盛花语馨城自拿到销许后去化惨淡，除此以外，龙潭众多楼盘都是这样目前的境遇也是如此。（注：部分楼盘会选择延迟上传）

▲荣盛花语馨城

在过去两年，有一大波南京的投资客选择龙潭，低总价、高潜力、大折扣能吸引一批又一批被南京高房价“拒绝”的买房人，如今，买房人看看周边的二手房情况之后：房价+流动性，确实难以下定论。

“看房吗？我也卖房子的。房源牌子被其他同事扛出去了，就剩这个租房的牌子了。”他擦了把汗，直勾勾地望着我们，“我们中介门店就在马路斜对面，进去坐着聊聊啊？”

据了解，中介门店里仅有一人坐镇，其余人全部扛着房源大板子站在不同路口拓客。

“没办法，现在房子不好卖。”他摇摇头很是无奈，“这边二手房太多了！现在挂牌价也不低，都想卖贵点！说句实话，这边现在又没有什么规划利好，又没有热度，楼市行情又不好，真的是卖不动。”

卖不好的根本原因是什么？

这个区域、这个产品和这个价格，买房人觉得不值。

销售情况早有预兆？南京这些楼盘正在被买房人抛弃

从今年下半年开始，南京买房的主力需求就已经发生改变。

以前是什么？刚需、投资。

现在是什么？改善置换。

而这也恰恰反映在了楼盘的销售结果上。

下半年以来，什么样的楼盘最好卖？

第一梯队：河西、大校场、新玄武的一线板块楼盘；

第二梯队：主城部分改善盘，比如城南小行的万科·朗拾、鼓楼滨江的金基皓樾府等；

第三梯队：主城刚需盘，比如迈皋桥瑜憬尚府、燕子矶华发四季雅筑；

第四梯队：主城外围的“高端”改善盘，比如兴智的都会紫京等

反之，什么样的楼盘正在被买房人抛弃？

1、价格与价值不匹配的楼盘。比如3万/㎡的桥北、4.5万/㎡的江核、2万/㎡的江宁禄口、1.75万/㎡的龙潭……要么居住属性不强，要么价格又虚高，谁买谁知道。

2、曝出“惊装”的楼盘。比如江北六合某项目“拿房后房顶千疮百孔”，再比如“外墙鼓包”、“房屋漏水”……

3、借个“名校”就炒作的楼盘。南京“名校”遍地，一会去了城南、江宁，一会又去了城北、江北，还有栖霞山、麒麟……

挂个名校的牌子，就是具有升值潜力的学区房了？想清楚，名校的优秀成绩靠什么来维持？

优秀师资、优质生源以及鸡血家长。

所以，你买的房子到底能不能满足？当然，有，聊胜于无。

楼市行情好的时候，买房人往往一心扑在房价涨涨涨上面，而错把行情当成了能力。但一旦到了楼市下行期，买房人又开始逐渐清醒了。

这个时候，只有真正有价值的房子，才能依然抢手。

眼下，金九银十的开盘潮即将到来，市场的行情又将如何走呢？

2022年楼市最真诚的5个建议

1、做好心理建设：没有暴涨！没有暴富！不要恐慌！

2015、2018年那轮涨幅让很多人迷信，一套房能改变命运，身价翻番。当下的2022年，有人认为是楼市最冷的时期，随着政策调控利好的不断到来，也有人坚信楼市下一轮暴涨即将到来，但我觉得，在需求的引领下，接下来虽然会有小阳春，但不意味着暴涨，房价洼地已经消失，一夜暴富也不存在。不要恐慌。

2、上车盘很重要！但是上车还是入坑，一念之间！

上车盘符合这些：附近是地铁口、就业中心，地段城市；

好位置的烂房子：房龄老，没电梯，没物业，没优质教育资源 。

你因为便宜买了这样的房子，那么你的下家，也是对房价非常敏感的，这样的房子，只会面临拼命砍价，哪有升值空间？

结论，如果这个房子只有便宜这一个优点，千万不要买。

嗯，这样的房子在上一轮暴涨的时候也涨价了，但是这一轮横盘的时候，它也是第一个降价的。涨得最慢，跌的最快。

3、限价慢慢退出舞台！

限价退场，地王上场。远郊地王进退不得，主城改善越卖越贵，越贵越难买，南京改善需求旺盛，城南城北今年总价500万及以上的品牌楼盘大多卖的不错。2022年金九银十，南京千万豪宅大战拉开序幕。

4、返乡置业？那要看你的老家富不富裕！

如果你的老家年轻人都在往外跑，回乡买房干嘛呢？打麻将？

江浙富裕之地，还是很多人在老家就能生活富足，不需要外出打工，那么这样的区域，现在可能面临换房改善，像苏南很多城市走出独立行情，南通苏州无锡常州多个城市这两年都涨了很多，那么关注一下二手房流动性。

上海今年依旧动弹不了，周边的城市都太用力了。

5、2022年买房100㎡三房起步！

2022年南京楼市换房趋势明显，今年的改善换房总价门槛提高会更明显。小赚倒挂鸡肋盘越来越少，买房至少100㎡三房起步！