北京楼市：2017部分区域房价暴跌40%,这只是开始

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北京跑赢大盘的房子不超过20% 我们的选筹跑在大盘前面 关注公众号｜京房会 进入知识星球可进行提问

Q:提问：京总好。请问: 北京 昌平区 花园东路 的 金隅上城郡，有投资价值吗？谢谢！

A:回答：您好,感谢信任!昌平沙河以北,西从京藏高速,东到大广高速这个范围价值很弱,基本可以说已经脱离主城区了,有几个区域还有想象空间,像未来科学城、沙河高教园,这些区域有利好规划的前提下从2017年到目前为止跌幅是最大的,科学城的跌幅超过了20%;其他区可能更严重了,金隅上城郡这个盘很好,价格又比较低,但确实价值弱了些,比它位置更好的丽春湖墅跌幅已经超过30%了;

北京的楼盘涨幅已经发生了天翻地覆的变化,2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮;这种盘还是建议不要碰;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总好。近期准备在朝阳买房。具体情况如下：本人目前居住在顺义老城区，小孩小学三年级，考虑解决孩子学区和个人工作通勤，准备在望京、太阳宫、亚运村小营区域购买两居室一套，准备自主并长期持有，重点考虑小升初能够上优质初中，兼顾次新。目前有资金550W，顺义一套房满五唯一价值约260W,目前因为距离孩子上学特别方便，准备继续持有3年再卖。现有以下几个问题拿不准，希望您能够指点：

1、购房总预算750W，两居室如果考虑望京陈分单校，只能利泽西园、南湖东二、望馨三个社区，整体属于老小区，担心4年后学区政策有变不保值；且家里两个人都需要自驾通勤，除望馨外小区停车实在困难；2、还考虑朝庭公寓、嘉美风尚、慧谷阳光三个次新也有750W能靠上的房子，但学区多校，清华附和陈分望实也可以考虑，如果去了其他校就失去买房意义了；

3、太阳公圣馨，亚运村凯旋城也可以考虑，但一个是回迁房，一个有商业，且感觉不如望京总体发展前景好；4、综上，请教京总，考虑上述三类中哪一类小区更合适；5、顺义还有父母在居住，个人也箱继续持有顺义的房子，请教京总，目前按二套购买，和卖掉顺义按首套购买，税费上大约差多少个W？

A:回答;您好，感谢信任！1、丽泽西园、南湖东二、望馨从居住属性上不如方案二中的慧谷阳光，慧谷阳光抛去学区价值，自身的楼盘素质也在区域内名列前茅，如果选择方案一，学区政策发生变化，这些老旧小区唯一的价值被削弱或者去除，价值也会随之降低，如果选择方案二，上不了心仪的学校，但房子的价值还在，并不会影响房子的升值性，从投资角度优选方案二中的慧谷阳光比较稳健一些。

2、圣馨和凯旋城从楼盘角度这两个盘在太阳宫和亚运村商圈内属于尾部楼盘，在市场上缺乏竞争优势，过往的行情数据也都一般，从区域上太阳宫要比望京高一个等级，但亚运村要比望京低一个等级，综合应该是优先望京区域，优质楼盘，其次太阳宫尾部楼盘，放弃亚运村。

3、这个价位购买人二套和首套购买税费相差没有特别大的明显，主要是出卖人房子的属性，是否满五唯一，这个税费变化很大，其次顺义的房子可以和家人商量，如果决定要卖，可以在此次置换计划中一并考虑，顺义本地没有核心产业支撑，房价也常年洼地，如果一家人决定搬到城里生活，不如把顺义的房子出掉把资源集中在这次置换上，一是为了孩子上学，二是为家庭配置一套核心优质资产，从这两个维度上看是没错的，至于孩子目前还在顺义上学，可以考虑房子置换时租一套，只是会折腾一点，并不会影响生活质量和孩子的教育，比较有利于家庭资产的成长性。建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。

A:回答:您好,销售在忽悠你,并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你,开发商的日子越来越不好过,利润这么低,能多卖为何不多卖,好的盘应该是新房比二手便宜,买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，

新房市场的成交价没有任何参考意义,市场也不会承认二级市场的成交价,只有三级市场的成交价才公平、可参考!三级市场是通过各种政策干预,卖家与买家的长期博弈最终形成的价格,大家都认.也就是真正意义的决战是在三级市场,也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍

这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到7-8折左右，有的更多,这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的;门头沟15-17年炒作的很厉害,这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态;跌幅超过20%;并且能接盘的人很少,成交周期大多是在一年以上;建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:京总您好，看了您的文章和一些问答，有一些问题。目前我家的情况是，夫妻两家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡头翠城的经适房正要售出，预计收入400左右。个人和爱人在怀柔19年购入了一套限竞房，21年房下来交了契税，5年后可上市，购入时总价不到300万，目前还剩100公积金没还。目前在怀柔住，我在市里上班，媳妇儿在密云上班。（这也是当时在怀柔买房的原因）

家中有两岁娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波动。父母这套房售出后考虑换房，优点是无贷唯一住房，但是目前比较纠结，考虑未来孩子上学和房产保值或增值。

问题一:怀柔这套商贷今年已还完，需要不需要把公积金也在近几年陆续提前还了？考虑一:父母在怀柔直接购置一套房产，可以买怀柔区的学区内房屋，有当时看了新盘北科建水岸雁西，是洋房，一层带院总价不到300万。开发商的概念是洋房+怀柔科学城+科学城配套小学（北京实验二小怀柔分校），这种选择是满足了父母居住环境+孩子上学需求（学校目前一般）。但是看了您文章，也知道这种新盘属于站岗盘，预计5-10年后才能出手。这个想法衍生出的一个问题是:怀柔科学城未来发展您是如何看待的？多长时间才能影响到楼盘增值？

考虑二:在市区朝阳新源里、柳芳、花家地这一类地区买一套带学区的老破小，可以贷款一部分整体预算提到500左右，租金补贴房贷。占一个朝阳的学区学位，孩子一年后幼儿园回城里上学，上一些九年一贯制的学校，但是朝阳区目前的升学率惨不忍睹。

考虑三:这一条原本没有，在看完您的文章和向周围教育口的朋友咨询后，500预算也能够上东城区的老破小，东城学区概念相对平均，整体升学率还不错。可以把房子租出去后，在附近再租一套大一点的房子去住。

总结后续问题:综上，我个人还是希望利用这次卖房的契机把400万房款在未来做大一些，如果现在能城里的房，满五唯一出售，恰逢孩子上学，至少加上学籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受较长时间的站岗，那么是在城里老破小站岗好，还是在怀柔科学城这一带站岗比较好呢？怀柔教育目前全市垫底，但目前的信息是2025年怀柔会有一所清华附中承办市教委直管的12年一贯制学校开始招生（我家2026年上学）考虑科学城定位，应该不会太差劲。所以现在比较纠结，这次换房的方向是城里还是怀柔，然后再看自己够得上的区域。望您指点迷津，万分感谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、怀柔属于北京的远郊区，位置偏冷，北京的产业发展轴整体是东南，西北有海淀，西南有丽泽，中部有金融街，东边是朝阳亦庄副中心，这几个载体有已经成熟的和正在发展的;所以怀柔发展起来相对较难;一是产业发展，二是人才发展，产业带动人口，最后才是商圈发展，这是楼市的三个支撑点;

这三个对于怀柔来讲难度较大,每一条都存在很大的不确定性;非硬性要求不建议在怀柔置业;哪怕是租房都可,这个是在怀柔购房的基本逻辑,2025年怀柔的清华附中;整体教育质量谁也不敢保证,学校好不好,一是看师资,二是看生源;再往深了说是看家长;从教育均衡的逻辑看,城六区之外先扶持的应该不会是怀柔;

2、东西海朝的学区逻辑不一样,朝阳主要是对外地户籍的家庭比较友好,海淀比较拼,东城相对佛系,又比较均衡,从房屋保值和孩子上学两个维度看在东城以最低总价获取入学名额,这种方案相对稳健一些;城内的老破小不至于站岗,升值属性稍微弱了些,但还是有一些涨幅的,怀柔大概率会亏损,资金成本比较高,另外垡头翠城的房子尽快出售,这种地段的经适房市场不会太好,公积金利率很低,短期不卖没必要提前还;建议认真阅读星球的精华文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总您好，很荣幸加入，本人丰台东丽温泉一套小两居，然后想置换到车道沟附近小三居预算总价750左右，娃在紫竹院学区，主要考虑挨老人近点，以后方便，不知道是否合适。或者有重点推荐区域参考一下，谢谢

A:回答:您好;感谢信任!1、东丽温泉在丰台属于洋桥板块,这个区域内的住宅普遍为90年左右建成的,2000年以后的只有一个小区,北京的二手房市场除了东西海2000以前的老房子,面积越大越难卖,小面积总价低,刚需客为了通勤距离会选择拿来过渡一下,洋桥这个板块在丰台已经往固化的方向倾斜,未来很难吸收到市场上的优质购买人群,本地稍微有几个钱的都会选择到更优质的区域生活

其次丰台本地缺乏核心产业,房子要稳健的保值增值，第一取决集中的产业，第二取决于成熟的配套，第三取决于品质。尤其是商圈的品质和人文;丰台没有学区概念，只能抓这三个;产业是吸引人的作用，教育是留住人的因素，丰台这两个都没有，所以房价常年洼地，未来教育均衡下的前提，优质的资源会投入到高端人才聚集的区域,

优质的产业结构背后意味着高收入,高收入可以吸引更高层次的人才,持续不断导入人才;各种高端配套起来就会容易的多,有了这个基础慢慢这个区就会形成良性循环,会越来越有活力,对人才、资本的吸引力度也会持续增强.所以丰台值得持有的房子只有丽泽附近的优质板块优质小区,其他区域的房子持有成本很高,不是说不涨,投资是效率优先原则,如果有条件固然选择更优质的区域;才能吃的板块红利,搭上这座城市的快速列车.从这几个基本市场规律出掉往其他区换大方向是正确的

2、距离紫竹桥比较近的板块可以看看厂洼小区;这个老社区管理不错,性价比也可,750认真淘淘拿一套三居性价比还是很高的,其次可以关注下公主坟的翠微中里、南里;都是在你们预算范围之内,如果就近选择优先厂洼,能接受一定的距离可以关注下公主坟;这两个板块在这个预算都还不错;祝一切顺利!

Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？

A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;

这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问

Q:提问:您好，在北三环（正北，不偏东也不偏西）工作，想选总价500万的2居，考虑自住和保值增值，也考虑一下通勤，请问您能否给推荐一下选房的区域呢

A:回答:您好,感谢信任!如果框死这个区域,比较不错的区域有亚运村和小营,通勤时间符合您的要求,但500您买不到增值稳健的盘,安慧里一区、安慧北里能买到2居,87年的盘,安慧里逸园能买个一居,这几个盘保值性还可,但增值性一般

如果您能接受半个小时的通勤时间,可以往正北方向看北苑:望春园、茉莉园、新街坊;性价比不错,2000年后的盘,2居室会超出预算大概100个不到,这三个盘后期的空间还不错,如果对户型不是硬性要求,可以看看世华泊郡的一居室,10年的盘,正规的一室一厅,户型可以完全可以改为2居,这个盘比较适合长持,居住体验也很好;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好，前次选筹建议您回复后又仔细考虑了一下，目前聚焦万柳板块，主要看阳春光华、光大花园两个小区的门槛三居。这两个小区近期成交相对活跃，但感觉一是在三小片区只是双选资格，二是前期涨幅比较高担心透支，请教您怎么看万柳片区及这两个小区，主要是自住用，以及希望保值增值方面能超过楼市大盘。感谢！

A:回答:您好，阳春光华和光大花园这两个盘只能说是万柳的上车兼改善盘，里面的一些好户型保值增值性不差，毕竟万柳这个地方占有的资源比较多，学区只是其中一项，生态资源也相对稀缺，北京唯一一条活水河，又处于海淀的心脏，住在这个区域里很舒服，万柳的房价一直是北京的风向标，阳春光华和光大花园前期投资现象倒不存在，主要是从单校划片改为双校这个节点涨了不少，如果认真淘到好户型升值性跑赢北京大部分楼盘问题不大，其次阳春光华的人文环境和物业管理要比光大好一些，居住起来也更舒适，可以重点淘淘这个盘。祝一切顺利！

Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：

方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢

方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;

2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，

品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

Q:提问:京总，您好~我的情况是这样的，明年准备跟男朋友结婚，我是家里唯一有房票的。男朋友家在西北旺马上要分一个军产房，他妈妈希望我们能在他家附近买个房子，后面有孩子会比较方便照顾。我们首付大概可拿250w左右，后期还款能力比较好。本来考虑昌平几个新盘，看了一圈，但目前建发实在没有好的楼层可选，其他几个都不是太满意，而且二拨子那边主要是环境真的不太喜欢。

目前有几个方案，1、借款200w左右，买金域华府，但是金域现在价格太高了，想听您分析下；2、等6004、6005出来可以看看，G6东边的区域就不想太考虑了。希望听听您的意见，海淀或昌平是否有符合预算的其他推荐呢？我们目前虽然也在租房子，但也就算是半刚需，我家里还有其他房子可以住，但目前不考虑卖。诉求就是希望买的房子跟着大盘涨的情况下自住。非常感谢您啦~

A:回答:您好,感谢信任!1、关于选房的区域上,一般有2种区域,一种是原有的核心位置,一种是未来的核心位置,原有的核心位置有持续稳健的大量就业人口,城市新增的人口最初也是来到这些区域租房,这种区域的房产价值也会得到大幅增加,新增人口流入,必然会创造更多财富

购买力的最终需求是改善住房条件,这时候这些高薪岗位多、基础设施完善与相关配套良好、或者地理环境优越的房产价值会提升;未来的核心位置,如政府投资的产业导向性发展,但不确定因素太多,这种区域一般都是建议谨慎选择;您所提到的0405就是未来的核心位置;投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块

2、回龙观最大的优势是向西连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。

其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;

这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要涨价因素是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;您们还年轻可以重点考虑房子的升值属性,未来有孩子后再次置换条件更好的房子基础条件也比较好,不至于太吃力,现在楼市分化程度比大家想象的更严重,如果持有的房子不优质或跟不上大盘,未来在置换时会比较吃力;选一个确定性更高的板块比较适合你们,建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!

Q:提问:京哥好，本人在京工作无房产，我个人落户在海淀区单位集体户口，娃也随我落了海淀集体户，2025年娃可凭集体户对口上甘家口某中等偏上小学，爱人也在甘家口区域工作但户口在外地，本人有SFSD资格，近期考虑生二孩，拟两年内完成。手里现有资金150W，家庭年收入约80W，在南方二线城市共有3套房产，一套市值320W，一套市值130W，一套市值300W，目前考虑在京购房，有以下几点疑问请京哥指点迷津，

一是是否应等二孩落集体户对口上学后再买房，还是近期直接买东西海学区房解决问题；二是北京房价未来涨幅如何，等二孩后再上车是否又迎来一波涨幅；三是南方二线城市房产是否应全部售出置换北京房产，以及如何布局房产兼顾学区、自住和投资效率等方面的平衡。鉴于以上实际情况，有以下几个方案可供京哥了解近期购房心路：

方案一：等二孩出生落到集体户口后（落户后即可对应入学）再买房，时间预计在2024年，届时考虑买甘家口附近不带学区属性的房子（兼顾娃上学和自住，又不多付学区溢价），考虑购入总价800至900，贷款300左右，拟处理二线城市一到两套房产加手里资金作为首付，不知京哥对于甘家口附近此类楼盘有何推荐？

方案二：等二孩出生落集体户后，预计在2024年买，从纯投资的角度买朝青、奥森或望京等增值快的板块，二线城市处理2套房产加手上资金购买总价800至900的房子，或所有房产都出售加手上资金，考虑总价1200以内的房产，贷款300左右；买入后换租，一家人在甘家口租房。

方案三：近期直接购买东西海的学区房，二孩出生后户口直接落房子上，总价800至900的二居室（换租或自住）或总价1200以内的三居室（自住），略倾向于买海淀甘家口区域的学区房，爱人上班近，两个娃读书也近。其他更好的方案也均可考虑，不知京总有何推荐？

方案四：现看中且能买到石景山中海寰宇天下天赋一层104平三居（带40平下跃），总价约800W，24年8月交房。但娃在海淀上学无法自住，且二孩出生后户口无法落海淀集体户。可在甘家口附近再买入一套40平左右的学区房，总价在400左右（全款付），作为二个孩子上学用。两套房产购入后，拟全部换租，在甘家口附近租套大一点儿的房子供一家人自住。以上几种方案，或者还有更好的方案，还请京总指点迷津。

A:回答:您好;感谢信任!1、既然你们2025年可凭集体户口上甘家口小学;完全没必要再投资学区房了;学区房就是绑架勒索型的附加价值;关于学区房投资,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,

这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;学区房的涨势很可观,但下跌也比较严重,目前存在严重的溢价,投资最稳健的方式是回避学区;学区房属于高危投资品,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,

星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬

2、建议你抛售外地的住宅，有一套自己住的就行，其他的尽量卖掉，当然不是亏本卖，慢慢出即可。从长期看二线城市的流通性和金融属性以及保值增值性不如北京，我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》已经表明,楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,房地产最先上涨。

我们改变不了现有的货币制度，利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，买那些能跑赢通胀的房产，就是最有效的“抢钱”方式，否则我们只能一次次被抢;长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;

对于你的情况，应该集中资源布局本地优质房产,什么情况下适合外地投资,第一:本地刚需自住已经全部解决,自己的家庭,父母,岳父母都有所居,能够基本满足医疗、上学、交通等,第二:本地已经完成布局,持有3套或更多,可以去同级别城市分散风险,第三:本地房票、贷票已经用尽.第四:有闲置资金,为了下一代提前做布局,否则建议把资源集中在北京;

3、纯投资朝青、望京、奥森都可,主要看资金量,中海天赋的优势是在整个石景山算是品质的优质盘了,户型做的也很好,基本没有任何瑕疵,未来这个盘在整个区域有一定的稀缺性,自住的话很不错,从投资的角度上讲,石景山自从唯一的首钢搬迁后整个区域就缺乏产业支撑了,显得十分冷清，表现出来的结果就是产业匮乏,导致整个区购买力相对较弱,

房价之所以有支撑是处于海淀和西城的主要溢出区域;石景山虽然是向高端产业转型,但由于丰台加了一个丽泽,所以高科技产业会被丽泽吸收;如果未来产业转型失败的话，最终的定位可能会向门头沟看齐.中海这个盘的价格不算便宜了,短期存在一定的溢价,石景山成交量最多的一个商圈是鲁谷,鲁谷成交量大的原因是处于石景山的东大门,紧靠海淀,可以优先承接西城和海淀的刚需购买群体,整个商圈配套比较成熟,

鲁谷一直在截留整个石景山西部的客群;这个商圈成交量最大的2个楼盘,远洋山水、京汉旭城;远洋山水目前的在售均价是68000一平米,京汉旭城在售的均价是64000一平米,鲁谷商圈的品质楼盘远洋沁山水在售均价是91000一平米,未来中海寰宇天下的行情主要还是来自海淀和西城,有一份客群如果接受不了远洋沁山水的价格和远洋山水的品质,可能会牺牲距离选择次级的品质盘.因此天赋这个盘有一定的市场竞争优势,但短期存在溢价,行情可能不会太好,

行情指的是买进价和卖出价，买进的价格是开发商卖给我们的价格，真正意义上的决战是二手房市场，就是说我们如果真的把这套房子在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，适合做长线投资长持,毕竟楼盘的品质还不错,短期的话站岗的可能性比较大,建议认真阅读精华栏的文章;08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策、81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!