小区停车需要“摇号”？律师：合法但不合理

近日，南京江北新区某小区的开发商发布“新规”：7月1日起，小区的停车位将采取三个月一次的“摇号租赁”方案。不仅如此，小区业主们还发现，原本用于出租的产权车位被开发商“锁”了起来。为什么突然实行“摇号租赁”？部分车位为何被上锁？6月11日，现代快报记者进行探访。

△被锁上的车位

业主：在自家小区停个车咋这么麻烦

近日，南京江北新区某小区住户王先生向现代快报记者反映，他所在小区的一些停车位突然被地锁锁上了。“最近，开发商发布车位‘摇号租赁’的方案。在该方案发出前，我们的停车费用是每月220元，可随意在负一层和负二层选择车位停车。”

王先生口中的“摇号租赁”方案是什么？据了解，6月6日，该小区开发商发布人防车位租赁方案。方案中写道：7月1日本着公平公正的原则，小区人防车位租赁将采用线上摇号的方式进行，租期为三个月。参加车位租赁摇号的业主每户只能租赁一个人防车位。车位租赁费用是自走车位租金220元/月和车位管理费80元/月，机械车位租金220元/月和车位管理费130元/月。本次租期为2022年7月1日至2022年9月30日。

△ " 摇号租赁 " 方案

王先生告诉记者：“一般大家都愿意在负一层停车，比较方便，去负二层要走弯弯绕绕的一段路，而且负二层大多是机械车位，感觉不怎么好停。”

方案发出后，王先生所在的物业群里，不少业主表示不理解。“其他小区好像没听过有这种情况，怎么在自家小区停个车这么麻烦？”也有业主表示，方案内容很模糊，没有说清楚被租赁的人防车位具体位置在哪里。“如果没参加摇号，要怎么停车？”

有业主甚至发现，在租期正式开始前，负一层的车位基本被地锁锁上了。“方案刚放出来，负一层的车位就锁上了，连个具体的通知都没有？锁上车位是故意不给业主用吗？”

物业、开发商：负一层是产权车位，上锁是因为正在出售

对于上述情况，记者采访了该小区物业和开发商。物业的一名工作人员表示：“目前，参加‘摇号租赁’的车位是指负二层的人防车位，数量近千个，大多是机械车位，少量是自走车位。”

如果业主没参加摇号，是不是就不能停车？“摇号主要是确定业主优先选择车位的权利。”该工作人员表示，对于摇上号的业主，可以优先选择更方便停车的自走车位。不参加摇号的业主，不能再采用220元/月的包月停车租赁方式。如果要停车，要么按次收费，即5元/12小时、10元/24小时；要么选择租赁摇号后剩余的地下车库负二层车位，自走车位300元/月，机械车位350元/月；要么就是购买地下车库负一层的产权车位，售价为17万/个。

对于负一层的车位基本被上锁的情况，该工作人员告诉记者，负一层都是产权车位，开发商有权上锁。“负一层的停车位都是准备卖的，现在发布的‘摇号租赁’方案就是为了保证有的车位用来租，有的车位用来售卖，有的车位可以临停。”

至于开发商为何突然实行“摇号租赁”车位的方案，该小区售楼部的工作人员解释称，负一层的车位今年才开始售卖，其中有的车位已经卖出去了，但“主人”尚未入住，看上去是空车位，但其实是“有主”的。也有业主已有中意的车位，但还未购买。若此车位在被购买时，仍被其他业主租赁，可能会引起纠纷。为了方便管理，开发商将负一层未停车的车位都上了锁。

“这个小区是分批交付的，之前220元/月随意选车位的停车方案只是临时执行的。目前，小区已经完全交付，所以要开始规范管理。最新的方案是按照车位管理法严格执行，收取的费用也是在物价局备过案的。”

相关部门：临时开放100多个车位，供业主正常停车

随后，现代快报记者采访了江北新区住房建设与管理中心。相关工作人员表示，经过协调，从6月中旬到7月1日，即租赁方案未正式实施前，该小区将临时开放100多个车位，供小区业主正常停车。

此外，在江北新区房管局、泰山街道及桥北社区的多方协调下，6月10日，小区物业发布通知称，将于6月13日在小区售楼部召开座谈会，针对近期业主反映的地库停车及租赁问题召开座谈会进行协商。届时，对于停车及租赁有需求的业主都可以参加。

律师：三个月摇一次号，属于“合法但不合理”

小区物业和开发商的这一系列操作是否违规？北京市尚公（南京）律师事务所律师陈本林表示，根据《江苏省物业管理条例》，物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的，应当向业主开放，出租的租赁期限不得超过三年。而“三个月一摇号”的规定不利于租赁关系的相对稳定性，给业主增加不便。虽然合乎法律规定，但不合理、不合情。

有业主认为，这样做或许是为了刺激他们购买车位。

另外，《江苏省物业管理条例》还规定，业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租。陈本林表示，该小区负一层的停车位虽然为开发商的产权车位，但在小区租赁方案正式实施前，开发商将未出售的车位锁起来，不予出租也不予临停的行为，实际上没有给业主租赁车位的选择，是变相地侵犯了业主的权益。