北京发新规减免服务业小微企业等房屋租金

当前，北京的疫情防控形势依然严峻，为帮助北京市服务业小微企业和个体工商户应对疫情影响，4月22日，北京市国资委等7部门联合印发了《关于减免服务业小微企业和个体工商户房屋租金有关事项的通知》(下称《通知》)。

根据《通知》要求，在京注册或在京纳税，且承租北京市各级机关事业单位和国有企业(包括国有及国有控股企业、国有实际控制企业)京内国有房屋的服务业小微企业和个体工商户可按相关规定获得房租减免。

国有房屋出租单位可采取免收、退还等方式减免租金。经双方协商一致，也可按照减免标准采取免费延长合同租期等其他方式实施。

随着《通知》发布，多个国有企业响应号召，在疫情期间为园区租户企业排忧解难。例如区属国有企业实创股份、国企硬科技园区中关村壹号园区等。

市场实际减免政策实施情况如何？

疫情期间，写字楼租户的原有扩租行动或暂缓或停止，甚至有部分租户提前退租，写字楼空置率持续走高。与此同时，业主与租户携手共克时艰，彼此间也变得更为亲密。

目前，莱坊通过对租户业主的调研，了解到当前北京市租金减免主要有以下一些方法。

其一，对符合减免条件的租户，从尚未支付租金的月份算起，直接予以免收3或6个月的租金，租户仅需支付物业管理费及水电相关费用。该方式是最为直接的租金减免方式，帮助小微企业渡过难关，但业主方可能会承担较大现金流压力。

其二，租户现有租期到期后自动延长3或6个月租期，该延长租期内无需支付租金，只需支付相应的物业管理费及其他水电相关费用，该原理类似于免租期的概念。

其三，租户现有租期到期前的3或6个月，按租户整个租期有效月租金进行减免，该方法更适用于租户有多家公司注册于租区内，但并非全部符合减免条件，则业主会为其减免掉“符合免租条件的部分租赁面积”的租金。

另外，我们在调研过程中发现有些符合减免条件的企业正面临到期续租的情况，在此我们建议此类企业可结合本次减免政策，与业主进行续租谈判来获得更好续租条件；如果符合条件的企业欲搬迁至国企持有的物业项目，莱坊建议可在商务条款谈判中让业主结合疫情政策酌情给予额外的租金折扣申请。

对部分不符合《通知》减免条件的企业，我们给出以下建议：

首先，了解所处商圈的真实租赁市场行情。受疫情影响，新租需求都受到了不同程度影响，基于此，稳定楼内现有出租率实为写字楼目前最重要的工作之一，而企业应多了解行情后再行动。

其次，了解自身需求。即公司是否真的需要搬迁，需求与目前的使用办公面积是否相匹配。本次疫情后，“办公室效率”一词势必将再次被广泛关注，如何更有效地规划办公室，以及如何提高办公效率也会成为许多企业选址时的重要考量因素。

再次，合理利用租赁合同条款。例如“灵活性续租”“延迟交付”“不可抗力”都是疫情期间或许能用到的实用条款，可用来应对企业新址无法竣工的短期续租，延后新租交付时间，或是延后因为疫情影响损失掉的装修免租期等问题。

在业主扶持租户渡过难关的同时，我们亦观察到北京市政府也在积极对业主方施以援手——部分区域对实施减免政策的商务楼宇运营单位或产权单位予以奖励。

如北京朝阳区对按照要求主动为符合条件的小微企业和个体工商户减免租金的商务楼宇，经区发改委认定，以减免租金总额的30%奖励商务楼宇运营单位或产权单位，对单个楼宇最高奖励金额不超过100万元，每个商务楼宇运营单位或产权单位最高奖励金额不超过200万元。