经营贷置换房贷，“馅饼”还是陷阱？

“现在把房贷转换成经营贷，对你特别合适！”两周前，家住江苏常州的刘颖接到了资金周转服务中介的电话。对方称，相对于目前的房贷利率，经营贷利率低至3.2%左右，若选择换一换，每年可为她省下上万元贷款利息。

刘颖心动了。

2021年为了孩子上学方便，她在学校附近贷款买了一套128平米的学区房，总价约150万元。当初买这套房子，她只用了商业贷款，利率5%，月供超过5000元。这要求一个二线城市的家庭，月收入至少要达到1.5万元以上才行。

刘颖是做童装生意的，这两年受大环境影响，赚钱不易。抛去家庭日常开支和孩子兴趣班的费用，买房之后，她跟丈夫最担心的是每月不稳定的收入。当前，刘颖一家还背负着74万元的房贷。

在听到资金中介“经营贷替换房贷”的办法时，刘颖很快来了兴趣。中介告诉她，经营贷是银行针对中小企业或个体工商户推出的贷款产品，目的在于减轻企业从事商业经营活动时的负担。

目前，随着国家对小微企业的支持力度加大和贷款市场报价利率（LPR）的逐步走低，很多银行的经营贷利率已下调至最低3.4%至3.8%的水平，少数银行对部分优质企业客户甚至能给予3%左右的优惠利率。

“他们能提供的经营贷利率在3.25%左右，按照20年的等额本息算，以后每月可以省下1000多元的房贷呢。”刘颖说，办理经营贷的基本条件，申请人必须是一家企业的法人或者最大股东，且该公司经营资质要达到一年以上。而她本身就是个体户，不需要通过中介找挂名公司，又能省下1万多元。

《财经天下》周刊了解到，市场上，很多不符合资质的贷款人，通过中介的一番“暗箱操作”，就能顺利拿到钱。据悉，购买一家壳公司，中介收取费用在7000元～12000元。不过，后续银行会抽查公司经营状况，一旦被查出违规贷款，银行会发出还贷通知，若短期内凑不齐钱还贷，贷款人往往只能找高息过桥资金应急。

听着电话那头中介信誓旦旦地介绍避险方案，说确保“绝对安全”，刘颖犹豫了。

违规经营贷“死灰复燃”

“企业经营周转，短期资金拆借，可接住宅、别墅、商业、办公，单笔上限300万元。”在某资金贷款平台的宣传单上，赫然印着这样两行字。

据在该机构工作了12年的贷款顾问杨珂介绍，这种经营贷流入楼市已经出现好几年了，“疫情刚开始那会儿最厉害，当年3%左右的利率，银行都是贴息做的，尺度比现在还大。”

最典型的是2020年初的深圳。当时市场涌现了大批炒房客，先通过全款买房（如果没有全款的钱，资金中介机构可垫资），再以房子为抵押物，借此向银行申请低息经营贷。拿到钱后，通过壳公司层层转手，最终让这笔贷款流入楼市。

炒房客们肆无忌惮的操作，被视为推动深圳房价上涨的主要原因。最后还是在政府的干预下，这个让投机者趋之若鹜的“房抵经营贷”生意才被扼止住。

而今，两年过去，随着楼市宽松政策在各地持续推进，违规的经营贷“死灰复燃”，这次它不是用于买房，而是换上新“马甲”——通过置换房贷的形式，再次搅动房地产市场。

最近半年，许多城市的购房者收到了金融中介公司的电话，询问是否需要经营贷、消费贷，中介甚至建议他们将手头利率较高的房贷转换成利率较低的经营贷，可省下大笔利息。

杨珂的公司在北京、上海、广州、深圳、天津等城市都设有办事处，这些日子也接到不少主动咨询经营贷的电话。“大部分咨询客户都是为了房子，真正用于公司经营的非常少，我的客户里有90%都没有自己的公司。”

据了解，这套置换过程需要客户把当前剩余房贷全部还完，将房子“解套”，再向另一家银行申请经营贷，之后客户只需还更低利率的经营贷就可以了。

“在我们的操作下，客户少付了一大笔利息，银行员工能完成考核任务，我们也赚到了手续费，这对谁都有好处。”杨珂告诉《财经天下》周刊，针对房贷客户推出的“转贷降息”业务，是资金中介瞅准的新“商机”。

但将房贷置换成经营贷，真的是三方皆赢的大欢喜局面吗？

（图源/视觉中国）

“天下没有免费的午餐”

在和多位资金中介沟通后，《财经天下》周刊了解到，房贷置换经营贷，不仅存在诸多隐形收费，后续还有一系列未知风险。

首先，申请经营贷需要申请人名下有公司，来证明该贷款是用于生产经营的。如果没有，资金中介会帮忙准备材料，比如给客户买一个“壳公司”，费用另计。

“买一个没有任何诉讼、负债，比较干净的公司，大概是1万元左右。不想花这么多钱也行，但那些公司都资质不佳、诉讼较多。”据一位资金中介经理介绍，为了检验公司的真实性，银行有时会抽查公司资质，这个时候还需找会计做“流水假账”，申请人还需每年向中介机构支付2000元的维护费。

其次，办理经营贷前，需要把剩余房贷一次性还完。如果拿不出钱，中介会提供过桥资金，收费标准通常是10天之内，收取0.6%的息费。《财经天下》周刊粗略算后发现，假如剩余房贷有200万元，这样计算，过桥垫资的手续费是1.2万元。

此外，银行不会把抵押经营贷款直接打到申请人的账户上，这时需要提供一个第三方收款账户，即受托支付账户，收费标准在0.1%～0.3%，200万元的话，收费为6000元。杨珂介绍，“资金中介也会开展这个业务，到手双方会签一个纸质收款书。”

值得注意的是，第三方公司也不能直接把这个款项打到签约人自己账户及直系亲属账户，“这个时候你可以找自己的朋友，或者旁系亲属。”杨珂说。

最后，申请人还要支付资金中介公司的服务费，大概是所需贷款的1%。还是按贷款200万元计算，服务费就要交2万元。

零零总总的费用算下来，客户要想拿到200万元的经营贷，贷款时间按10年计算，前期要先缴纳购买壳公司费用1万元+服务费2万元+过桥垫资费1.2万元+维护公司成本2000元/年×10年+第三方账户收款费用6000元=6.8万元。

而且据杨珂介绍，如果客户名下有公司，且资质较好，那么能申请下来的经营贷贷款利率是3.25%；如果没有公司，能买到好一点的壳公司，利率3.2%～3.85%不等，资质差一点的公司是4%以上。

“客户可以选择等额本息和先息后本，两种方式还贷。”杨珂说，“先息后本”是前期只需还利息，贷款合同到期后把贷款本金一次性偿还，合同时间一般是1～10年。而等额本息，即在贷款期限内将贷款本金和利息平摊到每个月来偿还，其中归还的本金和利息比例是逐渐变好的，利息会逐月减少，本金会逐月递增。

多数贷款人会选择等额本息，杨珂的公司等额本息的还贷方式是“20年授信，30年月供”，即20年内，每月按30年月供偿还贷款。也就是说，到了第20年，贷款人需一次性归还剩余本金，这在未来或许也是一份不小的压力。

“如果没有足够的现金流支撑，购房者就要面临违约风险。虽然可以走新流程重新贷款，但这又是新一轮‘割韭菜’。”杨珂说。

（图源/视觉中国）

隐形的灰色产业链

经营贷替换房贷之所以受到购房人的青睐，降低还贷成本是最大的诱惑。

“在政策刺激的推动下，经营贷的成本明显下降，低于房贷。从成本的角度，用经营贷替换房贷可以减少利息支出。”广科咨询首席策略师沈萌表示。

另外，在法律人士看来，如果没有中介人员的推介，购房人往往是不知道还有这些投机方式的，也很难找到可以配合办理的金融机构。而如果没有金融机构内部人员的配合，往往也没那么容易办成。

当中介、过桥公司、金融机构全被串联在这条灰色产业链上，行业人士认为，这无疑会扰乱金融市场秩序。

一位中国银行的工作人员告诉《财经天下》周刊，经营贷必须保证贷款用途合规，一经发现经营贷替换房贷，会提前让贷款人结清贷款，“而且我们的用款都是直接公对公要合同的，不能转个人账户。”

对于购房者来说，经营贷替换房贷，虽然能降低资金成本，但可能会对自身征信产生不可逆的影响。

“一旦被查出，贷款人将面临提前全额偿还贷款的风险，征信也会严重受损。而且如果无法及时偿还银行贷款，后期还将面临房产被拍卖的风险。”北京金诉律师事务所主任王玉臣说。

与此同时，资金中介和银行也不能独善其身。“一旦被监管部门查出来，它们也会面临被处罚的风险，有的罚款甚至高达数百万以上；更严重者，有关责任人甚至还可能被追究刑事责任。”王玉臣表示。

我国《刑法》规定，以欺骗手段取得银行贷款，给银行造成重大损失或者有其他严重情节的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；给银行造成特别重大损失或者有其他特别严重情节的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。根据司法解释，骗取贷款金额在100万元以上，给银行造成的损失在20万元以上就可以立案。

2021年3月26日，银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅联合中国人民银行办公厅，发布了《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》。

《通知》明确规定，禁止经营贷流入房贷，并从多个维度进行防范和惩治。比如，明确规定要加强借款人资质核查，不得向无实际经营的空壳企业发放经营用途贷款，对企业成立时间或受让企业股权时间短于1年，以及对持有被抵押房产时间低于1年的借款人，要进一步加强借款主体资质审核，对工商注册、企业经营、纳税情况等各类信息进行交叉验证等。

一旦发现贷款被挪用于房地产领域的，将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究贷款人相应法律责任。种种风险之下，购房人对于经营贷替换房贷的行为也持谨慎态度。

在听中介推销完后，刘颖挂断了电话。她认真考虑了下，还是放弃了经营贷置换房贷的想法。“我觉得中介机构太黑了，里面还不知道藏着多少未知风险呢，还是算了吧。”在法律规定的高压线下，没有人愿意铤而走险。

据了解，为了维护房地产市场的健康发展，减轻购房者的负担，去年下半年开始，金融监管部门有序调整楼市金融监管政策，全国房贷利率进入调降期。尤其今年以来，央行多次下调LPR报价并降低房贷利率下限，直接推动全国各地房贷利率大幅度调降。

9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性实行差别化住房信贷政策，对于2022年6～8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

截至目前，济宁、武汉、宜昌、襄阳、清远、江门、云浮、湛江、天津、石家庄等多个城市已经加入房贷利率下调的行列。其中，济宁由4.1%降至3.95%；清远由4.1%降至3.7%；武汉、宜昌、襄阳、天津由4.1%降至3.9%；石家庄由4.1%降至3.8%。江门、云浮、湛江则是取消了利率下限。

处于修复阶段的房地产市场，正在通过调整首套房贷利率下限向外界释放积极信号。在此情势下，经营贷置换房贷的闹剧终将被理智的购房人治愈。

（文中刘颖、杨珂为化名）