花310万元买到“凶宅” 买房者怒告房主获赔15万元

不久前，南京的姚某夫妇从他人手中买下一套房屋，却在收房当天从周围邻居那里得知这竟是一套发生过自杀事件的“凶宅”。姚某为此将原房主诉至法院，要求对方赔偿违约金62万元。12月21日，扬子晚报记者从南京市中级人民法院了解到该案的最终判决结果，该院二审维持了由被告赔偿原告损失15万元的一审判决结果。

姚某夫妇想购买一套房屋改善居住条件，两人看中权某名下的一套房屋。2021年4月，双方签订房屋买卖合同。合同约定，购房款310万元，交付的房屋内不得存在他杀、自杀、自然死亡等事件；如有违约，按标的额的20%承担违约责任。原告按期支付全部购房款后，办理了过户手续。

收房当天，姚某夫妇通过周围邻居了解到，该房屋在15年前发生过自杀事件，而被告在购房前并未向原告披露过该情况。姚某认为，权某的行为有违诚信，存在明显违约，于是诉至法院，要求权某支付违约金62万元。权某辩称，案涉房屋是其从他人处购买，且自己在房屋内居住多年，对于自杀事件并不知情；“凶宅”概念仅是原告的心理因素使然，案涉房屋不存在任何质量问题，也不影响实际居住使用，且已过户完成。

鼓楼区法院一审认为，双方合同约定，原告要求被告出售的房屋不存在自杀、他杀等情形。被告作为房屋的卖方，应当向买方如实告知房屋的实际状况和相关信息。 而在原告已明确提出上述要求的情况下，不论被告对该信息是否了解，被告都应当积极核实了解相关情况并如实告知原告。被告未能核实了解，出售的房屋确实存在自杀的情形，违反了双方约定，应承担相应的违约责任。

法院认为，基于我国社会的传统习俗，使用者往往会因房屋内发生过自杀案件而产生消极心理影响，且部分购房者不愿意购买发生过自杀事件的房屋，导致此类房屋交易价格受到相应折贬。本案中，原告并无证据证明房屋的贬损金额，其主张的62万元违约金过分高于其实际损失，应予以酌减。鼓楼区法院一审酌定被告赔偿原告损失15万元。姚某不服提起上诉，南京市中级人民法院二审驳回上诉，维持了原判决。

■法官说法

卖方应主动核实并告知“凶宅”情况

该案一审承办法官李彭介绍，“凶宅”一般是指发生凶杀、自杀等非自然死亡事件的房舍。“根据《民法典》规定，处理民事纠纷，法律没有规定的，可以适用习惯。‘凶宅’虽非法律术语，但‘凶宅’客观上产生消极影响可以理解为一种社会公众的习惯，故不应简单视为‘迷信’思想予以否认。”李彭表示，诚实信用原则是我国民法确立的基本原则之一，基于该原则的要求，卖方应主动核实并告知可能会对交易产生重大影响的“凶宅”情况。本案中，被告权某的行为明显违反了合同约定，属于违约行为。 在二手房交易中，卖方应本着诚信原则，如实披露房屋的真实信息。而买方也要谨慎行之，可进行实地勘察，也可向物业公司、周围邻居等了解房屋相关情况。同时，买卖双方应在房屋买卖合同中就“凶宅”等相关情形进行约定，并附加违约条款。